収益物件を売却する際は、まず不動産会社にその物件の査定をおこなってもらいます。
ただし、どのように査定がおこなわれるのか、あまりご存じない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、収益物件の売却を検討している方に向けて、査定方法の種類、査定に影響を与えるポイント、さらに査定時の注意点についてもご紹介します。
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収益物件を売却するときの査定方法の種類
不動産の査定方法には「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3種類があります。
原価法は不動産の再調達原価を基準に評価額を決める方法で、新しく宅地にされた農地や林地は向いていますが、既成市街地などには向いていません。
アパートなどの収益物件に主に用いられるのは収益還元法です。
その収益還元法を用いた査定では、その物件が将来上げられるであろう収益を元にして評価額を決定し、物件の現在の稼働率が査定価格に大きく影響します。
一方、取引比較事例法は、条件が近い物件の取引事例を収集し、そこから適切な事例を選択して評価額を決定する方法です。
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収益物件を売却するときの査定に影響を与えるポイント
収益物件の入居率は、査定に大きな影響を与えるポイントです。
賃貸物件経営のリスクのひとつが空室であり、部屋やテナントが埋まっているかどうかは、評価額の決定にに大きく影響します。
ただし、特定の時点での入居率だけでは評価してもらえない可能性もあるため、年間で維持した入居率も記録すると良いでしょう。
また、築年数が浅いほうが査定には有利に働きます。
設備が新しくきれいなままの収益物件は、数十年にわたって運用が可能であるからです。
そして、オートロックやオール電化など人気が高い設備の有無も、査定に影響するポイントになります。
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収益物件を売却するときの査定の注意点
収益物件を売却する際は、資産価値が下がる前に売る必要があります。
寿命を過ぎてしまった物件は、売りに出してもなかなか買い手がつきません。
なぜなら、経年劣化によって見た目や設備が新築物件よりも劣るようになり、家賃を下げるなどしないと入居者が決まりにくいからです。
ある程度の評価額が望める状態で売却したほうが良いでしょう。
また、収益物件の査定はさまざまな要因が複雑に絡み合っていて、個人では適切な評価額を付けにくいことも注意点のひとつです。
不動産の査定には専門的な知識が不可欠であり、おおよその金額を把握することは個人でも可能ですが、実際の市場価値を正確に反映させるのは難しいでしょう。
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まとめ
「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」のなかで、収益物件の査定に用いられるのは収益還元法がメインです。
入居率や築年数、人気のある設備の有無などが、査定に影響を与えるポイントとして挙げられます。
資産価値が下がる前に売却すること、個人で適切な評価額を付けるのは難しいことには注意しましょう。
川口市を中心に収益物件をお探しならえびす家株式会社にお任せください。
不動産の売買で気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。
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えびす家株式会社 メディア担当
えびす家株式会社は、川口市周辺の投資・収益物件を豊富に取り扱う不動産会社です。一棟収益物件を中心に戸建てやアパート、マンションなど様々な不動産情報を紹介しております。今後も不動産情報の記事をご紹介します。
