住み替えでは、旧居の売却と新居の購入でどのような税金が発生し、いつ納めるのかを把握する必要があります。
売却益への課税だけでなく、契約や登記、住宅取得に伴う税負担があり、利用できる特例によっても納税額が変わるため、双方の確認が欠かせません。
本記事では、住み替えに伴う売却・購入時の税金と利用できる特例について解説します。
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住み替えで売却するときにかかる税金
旧居を売却すると、契約時の印紙税、登記時の登録免許税、売却益に対する所得税・住民税が関係します。
ただし、すべてが必ず発生するわけではなく、取引内容や利益の有無で異なります。
紙の売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかり、電子契約で紙の課税文書を作らなければ通常発生しません。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき原則1,000円です。
一方、譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて求め、課税対象の利益があれば所得税と住民税がかかります。
売却年の1月1日時点の所有期間によって税率は異なり、5年超なら合計20.315%、5年以下なら39.63%です。
譲渡所得の確定申告は、原則売却翌年におこなうため、代金の受領時期と納税時期の違いにも注意しましょう。
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住み替え先の購入時にかかる税金
新居の購入では、契約時の印紙税、登記時の登録免許税、取得後の不動産取得税が主な税金です。
所有中は固定資産税や、対象区域の土地・建物に都市計画税が課される場合もあります。
紙の売買契約書には印紙税がかかり、所有権の登記や住宅ローンの抵当権設定登記には登録免許税が必要です。
一定の住宅用家屋は、床面積などの要件を満たせば、登録免許税の軽減措置を受けられます。
不動産取得税は、取得後に納税通知書が届く仕組みで、一定の住宅や土地には軽減制度もあります。
固定資産税は毎年1月1日の所有者に課され、購入年は引渡し日を基準に売主と精算する場合があるのです。
ただし、精算で法律上の納税義務者は変わらず、購入後も続く税負担を見込む必要があります。
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住み替えで利用できる税金の特例
住み替えでは、旧居の売却に関する特例と、新居の住宅ローン控除を利用できる場合があります。
ただし、売却時の特例と住宅ローン控除には併用制限があり、適用時期の確認が必要です。
旧居の売却では、所有期間を問わず譲渡所得から最高3,000万円を差し引く特別控除があります。
売却年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超える場合は、要件を満たせば軽減税率の特例も利用可能です。
この2つの特例は併用できますが、新居へ入居した年や前年・前々年に利用すると、住宅ローン控除は原則受けられません。
入居後に旧居を売る場合も制限に関係するため、売却益や所有期間とともに、売却・入居時期を照らし合わせることが重要です。
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まとめ
住み替えに関する税金は、売却と購入で種類や納付時期が異なり、売却益の有無や取得する住宅の条件によっても負担が変わります。
とくに、旧居の譲渡所得に関する特例と新居の住宅ローン控除は、適用条件だけでなく併用制限にも注意が必要です。
売却時期と入居時期、所有期間を整理し、税負担と控除の可否をそれぞれ確認したうえで住み替えを判断しましょう。
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えびす家株式会社
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■強み
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