親の住まいを相続する予定で、空き家になった際の管理や売却に不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。
高齢の親が施設へ入居したり認知症になったりすると、不動産の扱いを家族で決めにくくなることがあります。
本記事では、空き家が生まれる原因と家族信託の制度、空き家対策に活用するメリットについて解説します。
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空き家が生まれる原因とは？高齢者・相続・認知症との関係
空き家が生まれる原因には、高齢者の住み替えや施設入居、所有者の死亡による相続が大きく関係しています。
令和6年空き家所有者実態調査では、空き家の取得方法の57.9％が相続で、相続した空き家が生まれた契機は所有者の死亡58.3％、転居26.9％、老人ホームなどへの入居11.3％でした。
相続後に居住・売却・賃貸・解体の方針が決まらないと、利用されない状態が長く続くおそれがあります。
また、親が認知症などで判断能力を失えば、本人による売却や賃貸、修繕の契約が難しくなる場合もあるでしょう。
不動産会社としては、親が元気なうちに住宅を誰が管理し、将来どう扱うかを家族で話し合うことが重要だと考えます。
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空き家対策に使える家族信託の制度と仕組み
家族信託とは、信託法に基づく仕組みを利用し、家族や親族に財産の管理や処分を託す方法です。
中心となるのは、財産を託す「委託者」、管理・処分する「受託者」、利益を受ける「受益者」の3者となります。
高齢の親の財産管理では、親を委託者兼受益者、子などを受託者とする形が考えられるでしょう。
親は信託財産から利益を受けながら、受託者となった家族が契約で定めた範囲で不動産を管理できます。
ただし、受託者には信託目的に従う義務や、自分の財産と信託財産を分けて管理する義務があります。
空き家対策なら、修繕・賃貸・売却など、受託者へ与える権限を契約で具体的に決めることが大切です。
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空き家対策を家族信託でおこなうメリット
家族信託のメリットは、所有者の判断能力が十分なうちに、将来の不動産管理や処分を担う人と権限を決められることです。
受託者に売却や賃貸の権限を与えておけば、委託者が認知症などで判断能力を失った後も、その範囲で手続きを進められます。
また、親を委託者兼受益者、子を受託者とする形では、受託者への名義移転だけで直ちに親から子への贈与になるわけではありません。
一方、別の人が対価を負担せず受益権を取得する場合などは、贈与税の対象となるため確認が必要です。
委託者の死亡後に受益権を取得する人を定めれば、財産承継まで見据えた設計もできます。
空き家の管理・処分と、その後の承継を一連の流れで決められる点は大きなメリットでしょう。
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まとめ
空き家は、高齢者の施設入居や相続、認知症による判断能力の低下などをきっかけに生じることがあります。
家族信託では、委託者・受託者・受益者の役割を定め、家族が契約の範囲内で不動産を管理・処分できます。
将来の空き家化に備えるなら、税務上の扱いも確認しながら、管理・処分・財産承継まで早めに検討することが大切です。
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えびす家株式会社
首都圏を中心に一棟収益物件、収益用土地の売買に特化した小さな不動産屋です。
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