不動産売却時、買主との無用なトラブルは誰でもできるだけ避けたいものではないでしょうか。
そんな際にまず気を付けてチェックしなければならないのが、契約不適合責任です。
今回は契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任とどのように違うのか、注意点などを解説します。
不動産売却時の契約不適合責任とは
契約不適合責任は、2020年の民法改正によって誕生しました。
それ以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、法改正で概念もルールも大きく変更されています。
改正後の条文によると、契約不適合責任は「目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に発生する責任です。
つまり契約の内容が実際の目的物の数や種類と違っていたり、基準を満たしていなかったりした場合に契約不適合責任が発生します。
不動産売却時の契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任では、瑕疵担保責任から責任の問われ方自体が変更されました。
まず瑕疵担保責任での要件は、売主が気付かなかった欠陥の「隠れた瑕疵」でしたが、契約不適合責任では「契約の内容に合致しない場合」と、まったくの別物になっています。
買主が行使しうる手段も瑕疵担保責任では「契約解除」「損害賠償請求」だけでしたが、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つに増えました。
また、買主がこれらの手段を行使できる期間も延長されています。
買主が事実を知ってから1年以内の行使が必要だったところ、買主が契約不適合を知ってから1年以内に「通知」だけすれば良くなり、悪意や重過失があった場合はこの期間制限もかかりません。
両者を比較してみると、契約不適合責任に変更されたことで、買主の権利が大幅に拡充されたと言えるでしょう。
不動産売却時の契約不適合責任における注意点
契約不適合責任は任意規定のため、売主と買主が合意すれば免責できます。
そのため不動産を売却する際の注意点としては、不動産の不備や欠陥、不具合を明記し、1つずつ契約書上で免責していく必要があります。
トラブルを回避するためには、まず売主が不動産の懸案事項を把握し、同時にそれらを買主に漏らさず通知して容認してもらわなくてはなりません。
まとめ
契約不適合責任は契約内容が目的物と合致しない場合に発生し、瑕疵担保責任とはまったく別のルールです。
契約不適合責任では、執りうる手段の数や期間などの面で、買主の権利が強化されています。
不動産売却の際はしっかり不備や欠陥を把握し、買主と合意のうえで免責してもらうことが大切です。
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