いつも当社HPにお越しいただき、ありがとうございます。代表の富澤です。
前回①で、今の環境や買い進め方の前提についてお話ししました。
今回は、その方法についてまとめました。
キャッシュを増やしつつ、バランスシートの見栄えを良くする、と前回簡単に申し上げましたが、決して簡単ではありません。不動産投資も投資と言えど、れっきとした賃貸の経営であり、あくまで経営者としての采配に委ねられる事業だからです。
簡単に不労所得と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、入口から出口まで考えないと、結果何のために貯蓄からわざわざ資金を捻出し、面倒な世界に足を踏み入れたか分かりません。
不動産の見方や好みは人それぞれですが、金融機関はある程度一定の見方になるかと思います。その土地が一体どれぐらいの収益を生み出すのか（収益還元）とその土地はどれぐらいの市場価値があるのか（担保評価）になります。当社はお客様に提案する投資不動産を探すうえで、優先していることは「積算価格」です。
当社HPでは公開物件も会員向け未公開物件も、なるべく積算が評価できる物件を選んで掲載しております。（もちろん、積算価格の高い物件ばかりある訳ではありませんが…）
利回りももちろん大事です。利回りも高くて高積算の物件があれば文句なしですが、そのような物件は中々ありません。あっても業者に先回りされると思います。
元々資産家という訳ではなく、サラリーマンや副業としての投資家であれば、まずは土地付きの積算が売価に対して高めの物件を狙うべきだと思います。それによって、数年後にまた物件を買うタイミングで、金融機関からの資産背景の評価が高くなり、買い足しがしやすくなります。
書籍等でもよく出ていますが、最初のうちは減価償却をうまく利用し、税還付によるキャッシュ蓄積を図ります。耐用年数次第では、かなり短期間での償却が可能となりますので、高年収の方であればあるほど、その効果が高く見込めます。
うまく買い進めている方は、キャッシュを計画的に貯蓄し、ある程度の期間（償却が終わるタイミング）を見計らって売り抜き、次の物件を買う、という作業を繰り返しています。
物件によっては、すぐ売却しないほうが良い物件もありますが、購入前からある程度の出口想定を行うのは基本になります。
次回は買い進めるにあたり、新築と中古についてまとめていきたいと思います。
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