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物件の買い進め方③

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物件の買い進め方③

カテゴリ:不動産投資

いつも当社HPにお越しいただき、ありがとうございます。代表の富澤です。

前回②で、買う物件の見方ついてお話ししました。
今回は、新築と中古の違いについてまとめていきたいと思います。 

何年も投資を経験されていらっしゃるオーナー様はお分かりになるかと思いますが、中古物件の良さは「(1)短期減価償却」と「(2)土地高評価(高積算)」そして「(3)高利回り」になってきます。もちろんデメリットもあります。新築ではないので、ランニングコストが新築よりも割高になるケースがほとんどです。当然、入退去も高確率で発生してきますし、修繕費用もバカになりません。しかし、このような点を利回りでのカバーと間取り等の差別化を図ることにより、新築よりも多くのキャッシュフローを生むことが可能になります。

(1)短期減価償却についてですが、まず代表的な建物の耐用年数は次の通りとなります。

・木造…22年
・軽量鉄骨造…27年
・鉄骨造(重量鉄骨)…34年
・鉄筋コンクリート造…47年

中古物件を取得する際に気になるのが残存の耐用年数です。
なるべく多くの償却期間を取れる物件を探されている方もいるかと思いますが、物件買い進めの発展段階の方には「耐用年数切れ」の物件がおすすめです。
通常、上記の年数が償却期間となりますが耐用年数切れの建物に関しては、上記の「法定耐用年数×0.2」が取得した際の償却期間となります。

例えば、築30年の木造アパートを購入した際には、22年×0.2で4.4年、端数切り捨て、4年となります。償却期間が短ければ短いほど良いという訳ではありませんが、1年で計上できる償却費分の経費が大きくなるため、所得に対する控除が膨らみ、税務対策に繋がりやすくなります。ここでの注意点ですが、あくまで償却資産は「建物」であり、土地は償却資産にはなりません。(建物は経年劣化しても、土地は劣化しませんので)

このように所得に対する控除を膨らませることにより、物件単体で赤字(税務申告上の赤字です)が生まれ、総合課税の不動産収入は給与収入と合算することにより、本業の給与収入に赤字の不動産所得が合算され、所得額を減らすことを可能とします。
高年収の方であればあるほど、本業で支払っている所得税も大きいため、節税効果が非常に分かりやすい形で現れるかと思います。

しかし前述の通り、償却期間はあくまで4年(木造の場合)となりますので当然4年経過すれば減価償却費は0となります。いままで計上してきた償却費分がそのまま利益となってしまいますので、次のアクションを考えずに物件を所有し続けた場合、4年間が水の泡になってしまいます。

しっかりと出口を見据えたうえでの物件選定が必要にもなってきます。また、耐用年数オーバーの物件は銀行融資も中々引きにくいのも事実です。入口から出口まで、計画的な戦略が必要になってきます。


次回は(2)土地高評価(高積算)についてまとめたいと思います。



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