川口市周辺の収益物件|えびす家株式会社 > えびす家株式会社のスタッフブログ記事一覧 > 物件の買い進め方③

物件の買い進め方③

≪ 前へ|不動産購入後のリノベーションとは?ポイントやメリット・デメリットを紹介   記事一覧   土地売却で利用できる税金控除や特例の種類をご紹介!注意点も解説|次へ ≫

物件の買い進め方③

カテゴリ:不動産投資

いつも当社HPにお越しいただき、ありがとうございます。代表の富澤です。

前回②で、買う物件の見方ついてお話ししました。
今回は、新築と中古の違いについてまとめていきたいと思います。 

何年も投資を経験されていらっしゃるオーナー様はお分かりになるかと思いますが、中古物件の良さは「(1)短期減価償却」と「(2)土地高評価(高積算)」そして「(3)高利回り」になってきます。もちろんデメリットもあります。新築ではないので、ランニングコストが新築よりも割高になるケースがほとんどです。当然、入退去も高確率で発生してきますし、修繕費用もバカになりません。しかし、このような点を利回りでのカバーと間取り等の差別化を図ることにより、新築よりも多くのキャッシュフローを生むことが可能になります。

(1)短期減価償却についてですが、まず代表的な建物の耐用年数は次の通りとなります。

・木造…22年
・軽量鉄骨造…27年
・鉄骨造(重量鉄骨)…34年
・鉄筋コンクリート造…47年

中古物件を取得する際に気になるのが残存の耐用年数です。
なるべく多くの償却期間を取れる物件を探されている方もいるかと思いますが、物件買い進めの発展段階の方には「耐用年数切れ」の物件がおすすめです。
通常、上記の年数が償却期間となりますが耐用年数切れの建物に関しては、上記の「法定耐用年数×0.2」が取得した際の償却期間となります。

例えば、築30年の木造アパートを購入した際には、22年×0.2で4.4年、端数切り捨て、4年となります。償却期間が短ければ短いほど良いという訳ではありませんが、1年で計上できる償却費分の経費が大きくなるため、所得に対する控除が膨らみ、税務対策に繋がりやすくなります。ここでの注意点ですが、あくまで償却資産は「建物」であり、土地は償却資産にはなりません。(建物は経年劣化しても、土地は劣化しませんので)

このように所得に対する控除を膨らませることにより、物件単体で赤字(税務申告上の赤字です)が生まれ、総合課税の不動産収入は給与収入と合算することにより、本業の給与収入に赤字の不動産所得が合算され、所得額を減らすことを可能とします。
高年収の方であればあるほど、本業で支払っている所得税も大きいため、節税効果が非常に分かりやすい形で現れるかと思います。

しかし前述の通り、償却期間はあくまで4年(木造の場合)となりますので当然4年経過すれば減価償却費は0となります。いままで計上してきた償却費分がそのまま利益となってしまいますので、次のアクションを考えずに物件を所有し続けた場合、4年間が水の泡になってしまいます。

しっかりと出口を見据えたうえでの物件選定が必要にもなってきます。また、耐用年数オーバーの物件は銀行融資も中々引きにくいのも事実です。入口から出口まで、計画的な戦略が必要になってきます。


次回は(2)土地高評価(高積算)についてまとめたいと思います。



私たちえびす家株式会社は主に不動産売却・不動産購入に関して興味がある方に不動産売買のサポートをおこなっております。

不動産の売買で気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。

弊社へのお問い合わせはこちらをクリック↓
当社は川口市を中心に首都圏で収益物件のご提案をしております! 
ご融資のご相談も、ご購入、ご売却、相続相談、なんでも対応いたします! 
不動産投資をご検討の方はぜひご相談ください!!

また、会員登録いただいたお客様には未公開情報(広告NG物件等)を配信させていただいております!
ポータルサイトには掲載がない情報や、売主様からお預かりした情報(広告制限ある物件)など、幅広くご紹介させていただきます。


↓ご興味ある方はこちらからぜひご登録を!


≪ 前へ|不動産購入後のリノベーションとは?ポイントやメリット・デメリットを紹介   記事一覧   土地売却で利用できる税金控除や特例の種類をご紹介!注意点も解説|次へ ≫

最新記事

おすすめ記事

カテゴリ

>>全ての記事を見る

XMLRSS2.0

  • 一都三県物件特集
  • 売却査定
  • 会員バナー
  • 会員登録がお済の方はこちら

  • 更新情報

  • 掲載物件数
    ロード中
    本日の更新件数
    ロード中
    会員物件数
    ロード中
  • お問い合わせ
  • お客様の声
  • スタッフ紹介
  • 内部ブログ
  • 周辺施設検索
  • アクセスマップ
  • 会社概要

    会社概要
    えびす家株式会社
    • 〒332-0016
    • 埼玉県川口市幸町2丁目5-5
      一二三ビル 2階
    • TEL/048-299-8406
    • FAX/048-299-8531
    • 埼玉県知事 (1) 第24424号
  • 更新物件情報

    2022-12-05
    【木造アパート】板橋区徳丸の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【木造アパート】上尾市本町の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【木造2棟一括アパート】富士見市東みずほ台の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【木造アパート】富士見市東みずほ台の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【RC造一括マンション】日野市東豊田の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【軽鉄一括マンション】文京区春日の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【木造アパート】入間郡三芳町大字藤久保の情報を更新しました。
    2022-12-05
    シティパレス東住柳町の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【RC造2棟一括マンション】新座市栗原の情報を更新しました。
    2022-12-05
    【S造一括マンション】川越市岸町の情報を更新しました。
  • QRコード
  • 不動産総合ポータルサイトいえらぶ参加中

 おすすめ物件


【S造一棟マンション】所沢市若狭4丁目

【S造一棟マンション】所沢市若狭4丁目の画像

価格
2億1,480万円
種別
一棟マンション
住所
埼玉県所沢市若狭4丁目
交通
狭山ヶ丘駅
徒歩9分

【木造アパート】京王線「調布」駅◆利回り8.12%

【木造アパート】京王線「調布」駅◆利回り8.12%の画像

価格
7,980万円
種別
一棟アパート
住所
東京都調布市深大寺元町1丁目
交通
調布駅
徒歩19分

【木造アパート】板橋区徳丸

【木造アパート】板橋区徳丸の画像

価格
9,200万円
種別
一棟アパート
住所
東京都板橋区徳丸4丁目
交通
東武練馬駅
徒歩15分

【木造アパート】上尾市本町

【木造アパート】上尾市本町の画像

価格
4,515万円
種別
一棟アパート
住所
埼玉県上尾市本町4丁目
交通
上尾駅
徒歩10分

トップへ戻る