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物件の買い進め方④

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物件の買い進め方④

カテゴリ:不動産投資


いつも当社HPにお越しいただき、ありがとうございます。代表の富澤です。

前回③で、短期減価償却についてお話ししました。
今回は土地高評価(高積算)についてまとめていきたいと思います。

中古物件を探すうえで、当たり前ですが、土地の価値が高いに越したことはありません。
しかし、そう簡単には評価が高い物件は見つかりませんし、公開されている物件があったとしても、すぐに業者やキャッシュリッチな投資家に買付を入れられてしまい、情報が回ってきません。当社も収益物件の買取・リフォーム再販を行なっておりますが、やはり積算高い物件は競争になりますし、そう簡単には仕入れをすることができていないのが現状です。

「積算」という言葉が投資物件を探しているとよく出てきますが、積算とは何を言っているのか、お分かりでしょうか。私は不動産業に従事してからしばらくしても、よく意味が分かりませんでした(笑)。仲介をしながら、投資家のお客様から色々と勉強させていただきました。正直、〜価格や〜評価額といった感じで、不動産にはいくつも基準価格があり分かりづらいかと思いますが、収益物件には「積算価格」を参考にすると良いかと思います。

積算価格の算出ですが、下記のように計算されます。

○土地の積算価格
土地の面積(㎡)×相続税路線価(円/㎡)

※路線価は当社はいつも「全国地価マップ」を参考にしております。住所入力するとすぐに検索できます。

※土地形状によって、例えば旗竿地や角地等で評価は多少増減してきます。

○建物の積算価格
建物の床面積(㎡)×再調達価格(円/㎡)×残存年数/法定耐用年数

※再調達価格は、建物の構造によって変わります。鉄筋コンクリート造は「20万円/㎡」、鉄骨造は「18万円/㎡」、木造は「15万円/㎡」となります。

このように積算価格を求めて、販売価格に対して積算価格がどれだけ取れているか、が注目のポイントになります。
販売価格=積算価格というような物件は首都圏ではなかなかありません。郊外や地方のRC物件等であれば積算と同等だったり、積算のほうが高い物件も稀にあるかと思いますが、首都圏のような、土地相場がある程度高い立地になると売値に対して良いとこ70%前後程度です。70%出ていれば、ある程度の銀行には通用するかと思います。
また、首都圏のような立地では路線価と実勢価格が大きく差があるエリアもあります。特に23区内の駅近や、東京近郊三県の駅近などは相場が上昇しております。そういったエリア等は「土地値(土地取引の実勢価格)」を参考にしても良いかと思います。

本記事では積算についてまとめましたが、積算がそこまで高くなくとも、利回りが高ければもちろん検討の幅が広がります。

次回は(3)高利回りについてまとめたいと思います。



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