不動産投資で赤字が続いたり、物件を高値で売れるタイミングがあったりなどで、売却を検討する方もいるでしょう。
ローンの支払いが終わっていなくても売れるのか、投資用物件を手放す理由にはどのようなものがあるのかを解説します。
この記事では、投資用物件の売却を検討している方に向けて、対処法も解説するので参考になさってください。
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ローン残債のある投資用物件は売却可能？
ローン残債があっても、将来的に完済できると判断されれば売りに出せます。
物件を売ったお金で残りの金額すべての支払いができる場合は問題ありません。
売ったお金を返済に充てても足りない場合は、事前に金融機関への相談が必要です。
金融機関から融資を受けたときに、そのお金で購入した不動産には担保として抵当権が設定されています。
抵当権が設定されている不動産は、返済が滞ったときに差し押さえられるリスクがあるため、買い手を見つけるのは困難です。
抵当権を抹消するには、売却代金で返済する方法や新たな借り入れ契約を結んで残金を返済する方法、一定の条件をクリアしたうえで金融機関から承諾を得る方法があります。
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ローンを完済していなくても投資用物件を売却する理由
主な理由の1つは、別の資産に組み替えるためです。
収益が低い物件を手放して、別の投資用物件の購入資金に充てるケースは少なくありません。
物件管理が大変であるのを理由に手放すケースもあります。
管理会社に委託する方法もありますが、それでも何もしなくて良いわけではありません。
投資に対する意欲の減少や、心理的ストレスの影響もあるでしょう。
その他に、毎年かかる固定資産税や都市計画税、投資用物件を相続した場合の相続税などの税金が払えないからといった理由もあります。
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投資用物件を売却する際のローン残債の対処法
この場合の対処法は、アンダーローンかオーバーローンかで異なります。
アンダーローンとは、ローン残債のほうが物件を売った金額よりも低いケースです。
売った金額を返済に充てれば完済できるため、抵当権の抹消手続きをおこなったうえで、不動産の名義変更をおこないます。
オーバーローンとはその逆のパターンで、売った金額よりも残債のほうが高いケースです。
売った金額を返済に充てても完済できないため、抵当権を抹消できません。
この場合の対処法の1つは、残った金額を自己資金で支払う方法です。
自己資金が足りない場合は、残りの金額と新たな物件を購入する代金を合わせた融資を受けるための買い替えローンを利用する方法もあります。
一括返済やローンの支払いが難しい場合の対処法は、融資を受けている金融機関から承諾を得て任意売却する方法です。
ただし、承諾を得るにはさまざまな条件があり、一定のリスクもあるため、十分に検討したうえで選択しましょう。
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まとめ
投資用物件にローン残債がある場合でも、基本的に売却は可能です。
売りに出す主な理由として、資産の組み替えのためや、物件管理や税金の支払いが困難になったためなどが挙げられます。
売った金額を支払いに充てても完済できない場合は、自己資産で補ったり、新たな融資を受けたりする対処法があります。
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不動産の売買で気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。
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えびす家株式会社
首都圏を中心に一棟収益物件、収益用土地の売買に特化した小さな不動産屋です。
収益物件の営業で培ってきた経験と、弊社独自の情報収集の強みを生かし、購入者様に合った物件のご提案、また購入から出口戦略までワンストップでご提案させていただきます。
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