不動産の売却を検討される際、「競売」という言葉に不安を感じる方は少なくありません。
これは、裁判所が関与する強制的な手続きであり、通常の売却方法と異なる仕組みとなっています。
本記事では、不動産競売の仕組みや任意売却との違い、競売の流れと注意点について解説いたします。
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競売とは
競売とは、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関や保証会社などの債権者が裁判所へ申し立てをおこない、不動産を強制的に売却する制度です。
この手続きでは、売主の意志はほとんど反映されず、裁判所が主導して進行します。
一方で、任意売却は、債権者の同意を得たうえで売主の意向も踏まえながら、市場に近い価格で物件を売却できる方法です。
任意売却では、買主との交渉が可能で、売却価格や引き渡し時期の調整が柔軟におこなえる点が特徴です。
また、競売に移行するまでには、まずローンの滞納が発生し、数か月後には債権者から「期限の利益喪失通知」が送付されます。
これにより、分割返済の権利が失われ、全額一括返済を求められることになります。
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競売になった際のデメリット
競売に進むと、まず売却価格が大幅に下がる可能性があります。
裁判所の入札制度によって決定されるため、相場よりも安く落札されるケースが多く、残債が多く残る結果となりやすいです。
次に、競売物件は、裁判所の公告やインターネットで情報が公開されるため、近隣住民に知られることが避けられません。
プライバシーの観点からも、精神的な負担を感じてしまうこともあるでしょう。
さらに、競売が成立すると強制的に退去を求められるため、引越しの準備期間が短くなり、生活の再建にも影響が及びます。
このように、競売には、売却額・情報公開・退去に関する不利益が伴います。
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競売になった際の流れ
ローン返済が1～3か月遅れると、金融機関から督促状や催告書が届きます。
6か月以上の滞納が続くと、期限の利益喪失通知が送付され、残債の一括返済を求められるようになります。
さらに、1か月ほどで保証会社が代位弁済をおこない、債務者にはその通知が届く仕組みです。
この時点で競売の準備が始まり、裁判所により「競売開始決定通知」が発出されます。
その後、裁判所の執行官による現況調査や不動産評価がおこなわれ、物件情報が公告として公開されます。
また、入札期間が設けられたのち、開札日を経て落札者が決定し、売却許可決定が出されるのです。
最後に、売却代金が納付されると所有権が移転し、売主は明け渡しを求められる流れとなります。
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まとめ
競売は、裁判所の介入により強制的に進行し、売主の意志が反映されにくい売却方法です。
通常の売却に比べて価格が下がり、プライバシーの侵害や強制退去など、精神的な負担が大きくなります。
ローン滞納から、競売完了までには複数の手続きを経て、1年以上の期間をかけて進行します。
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えびす家株式会社
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